メリットとデメリット

新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションのメリットとデメリットをまとめます。

新築ワンルームマンションのメリット

①新築と言うプレミアムで入居者が付きやすい

・新築物件は比較的人気が高く最初の賃貸付けに苦労する事はほとんどありません。やはりまだ誰も住んでいないピカピカのマンションと言うだけで魅力があるんですね。賃料も少し高めに募集しても大丈夫です

②設備が全て新品

・エアコンやガス給湯器などは10年〜15年が交換の目安です。新築物件は交換の心配がまだ先です。

新築ワンルームマンションのデメリット

①物件価格と家賃の下落率が大きい

・築年数が経過すると物件価格と家賃が大きく下落する可能性があります。新築で無くなった時の下げ幅が大きいのが新築ワンルームマンションの大きなデメリットです。

②物件の分譲価格が高い

・一般的に新築物件の場合は、物件価格の20%がデベロッパーの利益と言われています。極端な話、物件を買って登記を入れた翌日に売却しても購入価格より20%安くなるという事です。中古物件の場合は業者の利益は仲介手数料ですが、新築物件は物件価格に含まれているので分譲価格が割高です。

③期待利回りが低い

・購入前に業者から提示された利回りが仮に5%だったとしても、それは満室想定時の表面利回りで、実際には2%前後という事もザラです。新築時の家賃をそのまま利回りとして提示する業者もいますが、家賃は毎年減額されますので、当初の期待利回りを大幅に下回る結果になります。

中古ワンルームマンションのメリット

①物件価格が安く、賃料も安定

・ワンルームマンションは築10年までは物件価格や賃料が右肩下がりに落ちていますが、10年を超えると比較的安定してきます。築10年前後の立地の良い物件を購入すれば安定した賃料を長く取る事ができ、物件価格もあまり落ちません。

②高利回りが期待

・立地にもよりますが、中古物件の場合8%〜10%で回る物件もありますし、掘り出し物件になると12%以上の物件も出てきます。新築とは違い賃料が安定した上での利回りですので将来的に大きく下落する心配もなく、安定した収入が期待できます。

③キャピタルゲインも狙える

・新築ワンルームマンションを購入価格以上で売却するというのは不可能に近い事ですが、中古の場合だとそれが可能な場合がよくあります。実際に私もこれまでに売却した物件は全て購入価格以上で売れました。中古ワンルームマンションは物件の目利きと情報力があれば購入価格以上で売却する事ができます。もちろん保有していた間の賃料収入もあります。

 

中古ワンルームマンションのデメリット

①担保価値が低い

新築でも同じ事が言えますが、区分所有物件は建物部分の価値がほとんどであり物件の担保価値は低いと言えます。まず最初は現金で購入した方が良いでしょう。

②設備交換がすぐに必要な場合も

エアコンやガス給湯器は15年前後で交換が必要になります。中古物件を購入してすぐにどちらも故障して交換が必要になるという事は想定に入れておく必要があります。

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