投資用ワンルームマンションの売却をお考えの方へ確実に高値で売却できる方法教えます

老朽化・メンテナンス費用の問題

ワンルームマンションを長く維持管理していくには、建物の定期的なメンテナンスや大規模修繕工事、居室内の設備入れ替えや退去後の原状回復工事など多くの工事費用が必要となってきます。

 

建物・共用部分のメンテナンス

 

建物部分のメンテナンス工事について、マンションの場合は約10年毎に大規模修繕工事が行われ、各部屋の大家が毎月積立ている修繕金の中から工事費が捻出されます。

大規模修繕工事の内容として大きなものは

①外壁補修工事

②建物の屋根や共用部分の廊下、各バルコニーの防水工事

③貯水タンク清掃 などが挙げられます。

建物の総戸数が少ない物件は修繕積立金が十分に貯まっていない場合が多く、大規模修繕の度に「修繕積立金一時金」の名目で各戸数十万の負担を求められる事があります。投資マンションを購入する際には総戸数が少なすぎない建物を選ぶというのも一つのポイントになります。

新築物件の場合は最初のうちは管理費・修繕積立金が低く設定されていますが、築年数が経つにつれて増額されます。実際に新築時の管理費・修繕積立金が20年後もそのままという物件は聞いた事がありません。経年劣化と共に修繕箇所も増え、修理費も増加しますので管理費・修繕積立金は必ず増額されるという認識を持っておいて下さい。

 

居室内のメンテナンス

 

建物全体の修繕工事については、各戸が分担して費用負担しますが居室内については大家が定期的にメンテナンスを行わなければなりません。

居室内の設備で定期的な交換が必要な物については

①ガス給湯器(もしくは電気温水器)

②エアコン が挙げられます。

ガス給湯器、エアコンどちらも15年前後が交換の目安です。エアコンは約7万円、ガス給湯器は約20万円、電気温水器は約25万円の出費になります。

また部屋の入居者が退去した際に、次の方が綺麗な状態で入居できるよう原状回復工事をしなくてはなりません。クロスや床の張替え、ハウスクリーニングや雑工事など退去毎に約15万円の費用負担が発生します。近年原状回復工事に関するルールが変更され、短期解約や入居者の故意過失が大きいなどの理由がない限り、原状回復工事費用の大半は大家が負担しなくてはなりません。ワンルームマンションの供給過剰が原因で入居者の獲得競争になっており、敷金や礼金もほぼ取れなくなりましたので、事前に退去時の原状回復工事費用を想定し、家賃の中の一部を積立てておいた方がいいでしょう。

原状回復工事に毎回25万円以上請求する悪徳な管理会社もあります。リフォームの際には都度見積書を確認して余分な工事内容や各種単価が高すぎる事がないようチェックしておく事をお勧めします。

 

 

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管理人プロフィール



不動産投資家のジュンと申します

20代で不動産投資を始めて現在は関西圏を中心に日本全国約30戸の区分所有ワンルームマンションを保有している現役大家です

ワンルームマンション以外にも一棟アパートや土地、借地マンションも積極的に売買、保有しています

大家業とは別で国内外に幾つかの法人も経営しており、不動産大家さんを目指す方へのコンサルや高値売却できる業者の紹介、掘り出し物件の紹介等も行っております

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