投資用ワンルームマンションの売却をお考えの方へ確実に高値で売却できる方法教えます

新築ワンルームマンションは失敗する投資



新築ワンルームマンション投資とは新築の状態で物件を購入する事です。

新築ワンルームマンション投資とネット検索すれば「失敗」「損害」「騙された」という非常にネガティブな言葉がたくさん見受けられますが、数々の投資を行ってきた私から見ても新築ワンルームマンション投資はほぼ確実に失敗する投資法だと思っています。

ファミリータイプの物件を開発・販売している不動産会社は展示場やモデルルームなどを用意して来店型の販売手法でセールスしますが、ワンルームマンションは基本電話でのセールスを行います。これまでの顧客リストや名簿屋と呼ばれる業者から比較的裕福な(もしくは属性の良い)職業に就いている個人の名簿を買い取って、人海戦術でセールス電話をかけまくって販売します。

「老後の為の自分年金作り」「所得税還付の為の節税対策」と実際のセールスでは新築ワンルームマンション投資のメリットしか説明しません。「ノンバンクでフルローンが組めるので自分の手出しは一切なく、毎月数千円の安定した賃料を受け取りながら、節税対策も出来る」と言われると、自己資金も必要なくリターンだけを享受できるようにも聞こえますが、実は物凄い落とし穴が隠されているのです。 

 

ノンバンクでのフルローンは非常に危険

 

新築ワンルームマンションを販売している会社は必ずノンバンクと提携しています。銀行や信用金庫は新築ワンルームマンションには融資を行ってくれません。分譲価格が高い割に担保価値が低く値崩れを起こすリスクが高いからです。まともな銀行は資金を貸してくれずにノンバンクしか貸してくれないという事からもこの投資法が間違っているのではないかと思わせてくれます。

住宅ローンを抱えていたとしても、属性が良ければノンバンクは約5,000万まで融資してくれます。つまり新規のお客様が見つかった場合は、上限の5,000万まで融資をさせてワンルームマンションを最大3件まで買わせるのが新築ワンルームマンション販売業者のやり方です。骨の髄までしゃぶられるとはこの事だと思います。購入した新築ワンルームマンションが値崩れを起こすまでそれほど時間はかからず、気付いた時には膨大な借金と売れない物件を3つも抱える事になります。

 

不動産業界の人間は新築ワンルームマンションを買わない

 

不動産業界の人間は新築ワンルームマンションを絶対に買いません。もちろん私も絶対に買いません。販売会社の社長や幹部クラスであれば、超割引価格にしてもらって付き合いで1部屋くらいは持っている事もありますが、ノンバンクから5000万円を借入れて新築3部屋も買っているという話は聞いた事がありません。電話セールスをしている若い一般社員は絶対に買いませんし買う気もないと思います。

既に購入している方にとっては残念ですが、業界のプロが絶対に買わないのが新築ワンルームマンションです。自分では買わない物をお客様に販売するというのは矛盾していますがこれが現実です。

電話セールスがあれば試しに「そんなに良いのなら勿論あなたも買ってるんでしょ?」と聞いてみて下さい。間違いなく買ってないでしょう。もし買っていると言えば物件名と号室を聞いて登記簿謄本を上げてみれば嘘かどうか分かります。

 

結局は業者の利益が最優先でお客様の事は二の次三の次

 

新築ワンルームマンションを開発・販売する不動産業者は自分たちの利益がまず最優先で、物件を購入してくれたお客様の事は二の次三の次くらいにしか考えていません。業者は物件を建て続けて販売し続けないと会社が潰れてしまいます。株式上場している会社は株価が下がってしまいます。

新築ワンルームマンションの1部屋当たりの原価は、販売価格の半値以下というのはご存知ですか?例えば1,800万円で販売している部屋の原価は700万円前後です。400万円まで抑えれるという話も販売会社の社長から以前聞いた事があります。1部屋当たり1,000万円以上の利益を取るとはボッタクリと言っても過言ではありませんね。この話を聞いた時に新築ワンルームマンション投資は絶対にやらないと確信しました。

損失が拡大する前に高値で売却しましょう

 

新築ワンルームマンションをフルローンで購入した場合は、売却価格よりもローン残債分の方が大きいので、差額分の現金(持ち出し)をしないと売るに売れないという状況になります。「そこまでして売らなくても」と思われるかもしれませんが、物件によってはこのまま保有していると損失がどんどん拡大して取り返しがつかない事にもなりかねません。株の損切りと同じで不動産も早めの見切り、損切りが必要なのです。

悪質な買取業者に不当な安い価格で買い取られる事のないよう、適正な査定をしてくれる優良不動産業者と取引をして、高値で売却しましょう。


新築ワンルームマンションのメリット

 

①新築と言うプレミアムで入居者が付きやすい

・新築物件は比較的人気が高く最初の賃貸付けに苦労する事はほとんどありません。やはりまだ誰も住んでいないピカピカのマンションと言うだけで魅力があるんですね。賃料も少し高めに募集しても大丈夫です

②設備が全て新品

・エアコンやガス給湯器などは10年〜15年が交換の目安です。新築物件は交換の心配がまだ先です。

新築ワンルームマンションのデメリット

 

①物件価格と家賃の下落率が大きい

・築年数が経過すると物件価格と家賃が大きく下落する可能性があります。新築で無くなった時の下げ幅が大きいのが新築ワンルームマンションの大きなデメリットです。

②物件の分譲価格が高い

・一般的に新築物件の場合は、物件価格の20%がデベロッパーの利益と言われています。極端な話、物件を買って登記を入れた翌日に売却しても購入価格より20%安くなるという事です。中古物件の場合は業者の利益は仲介手数料ですが、新築物件は物件価格に含まれているので分譲価格が割高です。

③期待利回りが低い

・購入前に業者から提示された利回りが仮に5%だったとしても、それは満室想定時の表面利回りで、実際には2%前後という事もザラです。新築時の家賃をそのまま利回りとして提示する業者もいますが、家賃は毎年減額されますので、当初の期待利回りを大幅に下回る結果になります。

中古ワンルームマンションのメリット

 

①物件価格が安く、賃料も安定

・ワンルームマンションは築10年までは物件価格や賃料が右肩下がりに落ちていますが、10年を超えると比較的安定してきます。築10年前後の立地の良い物件を購入すれば安定した賃料を長く取る事ができ、物件価格もあまり落ちません。

②高利回りが期待

・立地にもよりますが、中古物件の場合8%〜10%で回る物件もありますし、掘り出し物件になると12%以上の物件も出てきます。新築とは違い賃料が安定した上での利回りですので将来的に大きく下落する心配もなく、安定した収入が期待できます。

③キャピタルゲインも狙える

・新築ワンルームマンションを購入価格以上で売却するというのは不可能に近い事ですが、中古の場合だとそれが可能な場合がよくあります。実際に私もこれまでに売却した物件は全て購入価格以上で売れました。中古ワンルームマンションは物件の目利きと情報力があれば購入価格以上で売却する事ができます。もちろん保有していた間の賃料収入もあります。

 

中古ワンルームマンションのデメリット

 

①担保価値が低い

新築でも同じ事が言えますが、区分所有物件は建物部分の価値がほとんどであり物件の担保価値は低いと言えます。まず最初は現金で購入した方が良いでしょう。

②設備交換がすぐに必要な場合も

エアコンやガス給湯器は15年前後で交換が必要になります。中古物件を購入してすぐにどちらも故障して交換が必要になるという事は想定に入れておく必要があります。

 


 

投資用ワンルームマンションを確実に高値で売却する為には

 

優秀な不動産業者を見つける

 

これに尽きます。

優秀な不動産業者を見つける為には

 

より多くの不動産業者に物件査定依頼を出す

 

これが第一です。

より多くの不動産業者に物件査定を依頼し、徹底的に比較する事で売却物件の実際価値が見えてきます。

徹底して比較し、最も高額査定をしてくれた不動産業者に専任媒介契約で任せてみましょう。

私自身もよく利用している比較サイトはこちらです。


巷には色々な物件査定比較サイトがありますが、このサイトは大手と呼ばれている不動産業者全てに査定を出す事ができるので、便利で安心して利用できます。

まだ売るつもりがなくても、自分が持っている物件の正確な相場は幾らなのかを知るだけでも使えますので是非ご活用下さい。

 

 

 

LINEで送る
Pocket

管理人プロフィール



不動産投資家のジュンと申します

20代で不動産投資を始めて現在は関西圏を中心に日本全国約30戸の区分所有ワンルームマンションを保有している現役大家です

ワンルームマンション以外にも一棟アパートや土地、借地マンションも積極的に売買、保有しています

大家業とは別で国内外に幾つかの法人も経営しており、不動産大家さんを目指す方へのコンサルや高値売却できる業者の紹介、掘り出し物件の紹介等も行っております