中古ワンルームマンションは物件次第で良い投資

私も積極的に投資している中古ワンルームマンションは条件次第でとても良い投資法になります。

新築物件に比べて初期費用も安く抑えられ、賃料や物件価格も安定しており、立地が良い物件が多いので将来的に価格が下落しにくいのが中古物件の特徴です。物件次第では利回りも8%〜10%以上で回る物もあり投資として非常に魅力があります。

大事なのは立地と管理状態

私が中古マンションを探す上で最も重視するのが立地、次いで管理状態です。

新築で購入した物件は最初の数年は価格と賃料の下落率が非常に大きく、築10年ほどで安定しますので私が狙うのは築10年を超えた物件です。

新築物件は多少立地が悪くても「新築」という言葉だけで最初は賃貸需要も高いのですが、築数年が経過して新築でなくなった時には一気に賃貸需要が落ち、空室だらけのマンションになってしまったというのをよく見てきました。空室になると当然家賃収入は入りません。管理会社と家賃保証契約を締結していたとしても、保証契約の解除か賃料の減額を一方的に要求されてしまいますので、家賃保証契約を安易に信用しないようにしましょう

立地と管理の良い築10年以降の中古マンションを購入すれば、将来に渡って安定した賃料と利回りが期待できます。

中古物件は現金で購入するか銀行借入

私が中古ワンルームマンションを買う時は現金購入か銀行借入のどちらかで、絶対にノンバンクは使いません。中古ワンルームマンションは物件価格も賃料も適正水準に落ち着いていますので銀行も担保価値が計算しやすく属性が良ければ、ノンバンクよりも低金利で貸し付けてくれます。空室物件であれば住宅ローンが使える可能性があります。

買った瞬間に損をしている新築ワンルームマンションを、高金利のノンバンクから借り入れてまで買おうとする気がしません。私は現在関西圏に30戸程のワンルームマンションを保有していますが全て中古物件で現金か銀行借入のみです。不動産のプロはノンバンクから借入する事はありません。

銀行借入の場合はキャッシュフロープラスが鉄則

新築マンションを全額ローンで購入する場合、購入直後から家賃収入と支払いを相殺した毎月の収支が赤字ということが多々あります。赤字でも支払い分は生命保険代わりと思って、更に所得税還付もあるので・・と勘違いをしている方が多いのですが、生命保険代わりなら新築マンション投資よりも良い商品が幾らでもありますし、所得税の還付も微々たるものです。

毎月のキャッシュフローが赤字でも全額ローンで新築ワンルームマンション購入に踏み切る人は情報弱者以外の何者でもありません。セールスマンのいい加減なトークを鵜呑みにして購入すると大変なことになります。

中古ワンルームマンション、投資用中古マンションを全額ローンで購入する際はキャッシュフローが黒字になる物件を必ず選ぶようにしましょう。黒字額は8,000円以上が目安です。中古マンションをキャッシュフロー赤字で買う事は論外です。中小の不動産会社の営業マンの中には嘘・デタラメな営業トークをしてでもノンバンクで全額借入(物件価格・諸経費含む)をさせてキャッシュフロー赤字のマンションを買わせようとするので注意して下さい。営業マンは「売ってナンボ」の世界です。不動産会社の目的は「物件を売る事」、投資家の目的は「キャッシュフローの良い物件を買う事」で両者の利益は必ずしも一致していません。一生のうち何件も買うものではありませんので信頼できる不動産会社から物件を購入したいですね。

出口戦略を最初から考えておこう

中古マンションを購入する場合は、築年数が5年〜20年の物件になるかと思いますが「購入した不動産を何年保有してどのくらいの賃料収入を得るのか」「何年後に幾らくらいで売却するのか」などある程度シミュレーションしておいた方が良いでしょう。

例えば年利回りが5%の投資マンションを購入する場合、単純計算で投資元本回収まで20年かかります。購入時に取得できる家賃が20年後も変わらないという事は考えられませんので、家賃下落や管理費増加、修繕費や空室時のことを考えると回収期間は長めに見て25年ですね。築10年の中古マンションを購入して25年も経過すれば元本回収した時には築35年の老朽化した物件になっているので、マンション全体の維持管理のための修繕費も頻繁に発生しますし、入居率も落ちるでしょう。

不動産ですので価値は0にはなりませんが、いまから25年後に果たしてそのマンションが幾らで売れるでしょうか?売るタイミングを間違えたので二足三文にしかならなかった、全く買い手が現れないという話もよく聞きます。2000万円で購入した投資マンションを25年で元本回収して400万円で売却したと想定すると、25年間の運用利回りは年利ベースでわずか1%しかなかったということになります。これなら別の投資商品で運用しておいた方がよっぽどマシですので、不動産購入時にはある程度の出口戦略・売却のタイミングをシミュレーションしておきましょう。

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