ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは文字通り「ワンルームマンションを購入して家賃収入を得る」投資法です。バブル期の投機目的とは違い、現代では安定した確実な賃料収入を得る目的で購入されています。

ワンルームマンションの取引は他の不動産に比べて非常に活発です。

新築の場合は不動産会社と金融機関が提携した頭金0プランというのがあり、物件価格と諸経費を含めて全額ローンを受けて購入することが可能ですし、最近は年収が低くても金融機関の審査が甘く、積極的に貸してくれるというのが追い風になっています。

頭金0で投資不動産が手に入ると思って、気軽に購入してしまう人が非常に多いのですが「気軽に始められるものこそ特に注意が必要だ」というのを忘れてはいけません。

実際に新築ワンルームマンションを買った人が、数年後に債務整理や自己破産をするケースが非常に多く発生していますし、家族に内緒で買ったが故に信頼関係が崩れ、一家離散した人もいらっしゃいます。

 

新築ワンルームマンション投資、新築マンション投資について正しい知識を常にブラッシュアップし、嘘の営業トークに騙されて失敗しないよう十分にお気をつけください。

新築ワンルームは将来の自分年金作りにはならない

将来の年金に対して不安を持たれている世代が多いかと思いますが、ワンルームマンション投資は将来の自分年金作りとして非常に期待されている投資法でもあります。

しかし新築ワンルームマンションの場合は、購入後数年が経過すれば月々の家賃収入がローン返済金額を下回りますので、自分年金どころか、毎月の家計を圧迫する事にもなりかねません。

家賃収入が毎月5万円にも関わらず、ローン返済が毎月6万円ではキャッシュフローは年間で大赤字。返済元本は確定申告で経費計上ができないのでキャッシュフローは大赤字でも会計上は黒字という事になり、更に税金が上がるという負の循環が繰り返されます。

 

不動産会社から指南され無理して経費を計上しても税務署にすぐ見破られて、追徴課税と重加算税のペナルティを請求された家主もいますので架空経費の計上は絶対にしないようにしましょう。

なぜ新築ワンルームマンションはダメなのか

その① 分譲価格が高い

新築ワンルームマンションの新築分譲価格ですが20㎡超の物件で東京都内で2,500万円前後、大阪で1,800万円前後が相場です。

この価格が高いのか安いのか購入者には判断することができません。

「登記された瞬間にその物件は中古になる」という言葉の通り、新築と呼べるのは竣工後に所有権登記を入れるまでの間であり、所有権登記をした翌日に販売してもその物件は新築ではなく中古物件として扱われます。

 

ワンルームマンションに限りませんが、新築物件を購入する際には「新築プレミアム」と言う販売会社の手数料が約20%物件価格に上乗せされています。

つまり販売価格が2,000万円のワンルームマンションは400万円が業者の手数料で、物件としての本来の価格は1,600万円なのです。

築3、4年しか経過していないワンルームマンションは新築当初の価格よりも30%程度安く中古市場に出されているという現状があります。新築2,000万の物件は4年も経てば1,400万円程度にまで落ちるというのは常識ですので、最初から頭に入れておきましょう。

 

余談ですが、以前マンションディベロッパーの経営幹部から新築ワンルームマンションの1部屋あたりの原価は販売価格4分の1」と聞いたことがあります。つまり2000万円で販売されている部屋の原価は500万円というわけですね。

1部屋当たり1,500万円の利益・・マンションディベロッパーが儲かっている理由が分かります。

その② 供給数が多すぎる

地方に比べて都心部は人の転入も多く、単身世帯の増加に伴いワンルームマンションの需要も高いのですが、需要以上に高いのがその供給量です。

とにかく空き土地を見つける度に近隣の不動産事情や街の資産価値など一切関係とばかりにワンルームマンションを建設しています。

供給量が多い=競争率が高まることになり、新築ワンルームマンションが立ち並んでいるエリアでは必然的に家賃の下落幅も大きくなります。入居者が入れ替わる度に家賃を減額していかねばならずキャッシュフローは赤字まっしぐらで、購入当初描いていたシミュレーションには程遠い結果となります。

駅からの距離が近い物件であれ、その地域に新築ワンルームマンションが次々と建設されている状況であれば、ありきたりのワンルームマンションはすぐに淘汰されてしまいます。

この供給量は今後も増え続けていくと思いますので、ワンルームマンションを購入するのであれば十分な出口戦略を明確にして購入するようにしましょう。

購入した価格以上で売却できる可能性は0%

不動産を購入し家賃収入を得て数年後に購入価格以上で売却して出口を迎える・・不動産投資家の理想的なゴールです。

新築ワンルームマンションを購入後、翌日に売却しようと10年後に売却しようと購入価格以上で売却できる可能性は0%です。

新築ワンルームマンションは購入時の価格がピークで経年とともに下落していきます。そもそも購入直後に価格の80%まで下がりますのでそれすらも上回ることはありません。

 

中古マンションの場合は購入した数年後に購入金額以上(もしくは同水準)で売却できるというケースがよくあります。

これは何故かというと中古マンションは売主が価格を決めるので、物件によってはかなり割安で買える可能性があります。対して新築マンションは不動産会社が価格を決めるので必然的に割高になります。

不動産会社はプロなので価格設定を間違えることは絶対になく、セールス能力が高いので多少割高でも必ず売ります。

どのくらいで売れるのかまずは一括価格査定から

新築ワンルームマンション物件は非常に高い確率で失敗します

マンション経営を10年以上行っており多くの投資家仲間を見てきた私ですが、未だかつて投資用新築マンションを全額ローンで購入して成功しているという人を1人も見た事がありません。既に購入してしまった方はできるだけ早く高値売却して債務を綺麗にし、良質な中古物件を購入して安定した大家ライフを過ごしましょう。

 

売れるかどうか分からない、金額だけ知っておきたいという人にはネット一括価格査定が便利です。

すぐに売る気がなくても自分が持っている不動産は幾らで売却できるのかというのが一発でわかります。思いがけず高値で売れることもありますので、まずは優良サイトで一括価格査定をしてみましょう。

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