新築マンション・中古マンションのメリットとデメリット

ワンルームマンション投資は頭金なしでも手軽に始める事ができるが故に、購入者は正しい情報を知らぬまま契約してしまい、思わぬ落とし穴にはまってしまう人が後を絶ちません。販売営業マンの話を全て鵜呑みにしてしまうと後で確実に失敗します。

ワンルームマンションとは言え、2000万円前後の大きな買い物です。事前に正しい知識をつけておけば想定外のリスクを回避できますので、新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションのメリットとデメリットに

ワンルームマンション投資は頭金なしでも手軽に始める事ができるが故に、購入者は正しい情報を知らぬまま契約してしまい、思わぬ落とし穴にはまってしまう人が後を絶ちません。販売営業マンの話を全て鵜呑みにしてしまうと後で確実に失敗します。

ワンルームマンションとは言え、2000万円前後の大きな買い物です。事前に正しい知識をつけておけば想定外のリスクを回避できますので、新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションのメリットとデメリットについて詳しく理解しておきましょう。

新築ワンルームマンションのメリット

①新築と言うプレミアムで入居者が付きやすい

新築物件という言葉は「物件が完成してまだ誰も住んでいない最初の状態のとき」にしか使う事ができません。賃貸の入居者を募る時も「新築」という響きはお客様に好感を持たれ、相場より高めの家賃でも入居者は比較的すぐに見つかります。投資用マンションのオーナーは、物件購入後早く賃借人に入居してもらい家賃収入を得るというのが最大の目的ですが、人気の高い新築マンションは最初の賃貸付けに苦労する事はありません。

やはりまだ誰も住んでいないピカピカのマンションと言うだけで魅力があるんですね。賃料も少し高めに募集しても大丈夫です。

②設備が全て新品

当然ですが新築マンションの部屋の設備は全て新品です。フローリングや水周りも新品の状態ですので暫くは交換不要です。室内設備ではエアコンやガス給湯器などは消耗品であり10年〜15年が交換の目安ですがこれも暫くは交換の必要がなくコストもかかりません。室内設備や水周りの修理交換についてはあまり考えなくて良いでしょう。

新築ワンルームマンションのデメリット

①物件価格と家賃の下落率が大きい

先ほどのメリットで「新築」時は家賃も高めに取れて、賃借人もすぐに見つかると言いましたが、最初の賃借人が退去した時点で次の賃貸募集からは「新築」という言葉が使えません。賃料設定も新築時より下げて募集しなくてはなりませんが、賃料が下がるということは自ずと物件価格も下がることになります。新築でマンションを購入した場合、10年目までは物件価格と家賃が大きく下落すると思っておいた方が良いでしょう。

新築で無くなった時の下げ幅が大きいのが新築ワンルームマンションの大きなデメリットです。

②物件の分譲価格が高い

一般的に新築物件の場合は、物件価格の20%が「新築プレミアム」と呼ばれるデベロッパーの利益になっています。極端な話、物件を買って登記を入れた翌日に売却しても購入価格より20%安くなるという事です。中古物件の場合は業者の利益は仲介手数料ですが、新築物件は物件価格に含まれているので分譲価格が割高です。

③期待利回りが低い

購入前に販売会社から提示された利回りが仮に5%だったとしても、それは満室想定時の表面利回りで、実際には2%前後という事もザラです。35年の長期シミュレーションで新築時の家賃が35年間変わらず取得できるかのような数字を平然と提示する業者もいますが、家賃は入退去の度に減額されますので、当初の期待利回りを大幅に下回る結果になります。

購入時の実質利回りが仮に4%だったとしても、築年数の経過とともに取得賃料が減り、支払い管理費が増加してキャッシュフローがどんどん赤字になってくるので、元本回収までに30年以上かかります。冷静に考えた場合新築投資マンションというのは金融商品として下の下レベルであり、普通の投資家は絶対に手を出さない商品というのがお分かり頂けると思います。

④節税効果がほとんど期待できない

投資用ワンルームマンションを購入する人の中には、長期にわたって節税効果が期待できると勘違いしている方が非常に多くいらっしゃいますがこれは完全な間違いです。販売会社の営業マンもここを一番のメリットとして強調しているケースが多々ありますが、ワンルームマンションで節税できるのは最初の数年(2、3年)が限度です。

ローン返済の金利は経費にできますが返済元本は経費にはできません。例えば毎月6万円の賃料収入に対して返済元本が5万円で金利が3,000円としましょう。キャッシュフローでは差額7,000円のプラスですが、帳簿上は5万円の返済元本が経費にならないので57,000円のプラスになりその分が課税対象となります。手元には7,000円しか残っていないのに、会計上では57,000円手元に残っていると見做されてしまうわけなんですね。

毎月のキャッシュフローはここから更に毎月の管理費や修繕積立金が引かれ、固定資産税も引かれます。ひどい状況になると毎月赤字を垂れ流しているにも関わらず帳簿上は黒字になるので、使ってもいない交通費や接待交際費を無理やり経費として計上し、数年経ったところで税務署がやってきて不正を指摘さて、修正申告+延滞税+重加算税でごっそり徴収されたという方を何人か知っています。

節税効果が期待できるのは最初の数年だけです。長期に渡って節税できる、節税効果が期待できるという販売会社の営業マンがいれば注意してください。その営業マンは後の事は責任を取ってくれませんよ。自分がこういう事実を知っておく必要があります。

中古ワンルームマンションのメリット

①物件価格が安く、賃料も安定

投資用ワンルームマンションを購入後築10年までは物件価格や賃料が右肩下がりに落ちていますが、10年を超えると比較的安定してきます。築10年前後の立地の良い物件を購入すれば安定した賃料を長く取る事ができ、物件価格もあまり落ちません。購入後も家賃の下落にあまり悩まされることがなくシミュレーションがし易いという利点があります。

②高利回りが期待できる

立地にもよりますが、中古マンションは年利8%〜10%で回る物件もありますし、掘り出し物件になると年利12%以上の物件も出てきます。実質利回り3%〜4%の新築とは大きく違い、賃料が安定した上での利回りですので短期的に大きく下落する心配もなく、安定した収入が期待できます。

③キャピタルゲインも狙える

新築ワンルームマンションを購入価格以上で売却するというのは不可能に近い事ですが、中古の場合だとそれが可能な場合がよくあります。実際に私自身もこれまでに売却した物件の中で購入価格以上で売れましたものがたくさんあります。

中古ワンルームマンションは物件の目利きと情報力があれば購入価格以上で売却する事ができます

もちろん保有していた間の賃料収入もありますので、長い期間賃料収入を得た上で購入金額より高値で売却できれば不動産投資として大成功です。

中古ワンルームマンションのデメリット

①担保価値が低い

新築でも同じ事が言えますが、区分所有物件は建物部分の価値がほとんどであり物件の担保価値は低いと言えます。まず最初は現金で購入した方が良いでしょう。

②設備交換がすぐに必要な場合も

エアコンやガス給湯器は15年前後で交換が必要になります。中古物件を購入した直後に入居者から連絡があり、運悪くどちらも故障して交換が必要になったというケースも想定しておく必要があります。

入居者が入った状態(オーナーチェンジ)で購入した物件については瑕疵担保責任以外の責任は前所有者に請求できませんので、購入直後の設備交換や退去後に多額の修繕費がかかった等のリスクも合わせて想定しておいて下さい。