賃料下落の問題

新築という言葉は非常に魅力的であり、当たり前ですが建築して未入居の状態でないと使えない言葉です。

物件の立地に関わらず「新築」というだけで入居してくれる人はいますので、新築ワンルームマンションの場合、初めの賃貸付けに苦労する事はなく最初に入居してくれた人がいる間は、安定した賃料が入ってくるでしょう。

問題は最初の入居者が退去した後から始まります。

ワンルームマンションは入居者入れ替えが早い

ワンルームマンションに住む方の大半は単身の社会人か学生です。最近は晩婚化が進んでワンルームマンションの需要が高まっているとは言え、単身の社会人や学生は1つの部屋に長く住むという事はなく、卒業や転職など自らの生活環境に応じて住む場所を変えるという傾向があります。

新築時に入ってくれた入居者も例外ではなく平均して2年前後で退去すると思っておいた方がいいでしょう。新築でなくなった物件は近隣相場と照らし合わせて家賃を減額するしかなく、最初に想定していた利回りが一気に崩れ去る瞬間が早速やってきます。

管理会社の家賃保証という言葉に騙されないように

新築ワンルームマンションを販売する業者は、「長期に渡って家賃保証をするので空室リスクなく安定した家賃を受け取る事ができる」という提案をしています。購入を検討している人にとって空室は最も恐れるリスクですので、管理会社が毎月決まった家賃を払ってくれるのは有難いと思うかもしれませんが、この言葉を安易に信じると後で大きな後悔をする事になります。

新築ワンルームマンション販売業者は3年〜5年に一度保証家賃の見直しを行います。これは家賃保証契約書にもしっかりと記載されていますが、業者はきちんと説明しない事もあるのでご注意下さい。

経年劣化に伴い、家賃は入退去を繰り返す毎にどんどん下がっていきますので、保証家賃の見直しは管理会社の立場からすると当然の策でもあります。新築時に設定した保証家賃が6万円だとすれば、5年後には20%以上は減額されているでしょう。保証家賃が下がるとローンが払えずに死活問題になるので大家の大半は抗議しますが、管理会社は抗議を一切受け付けてくれずに「嫌なら保証を解除して自分で管理してもいいんですよ」と強気に迫ってくる事が多々あります。

20年一括借上、30年安心賃貸保証など「家賃保証」いう言葉は一切信用してはいけません。業者は新築ワンルームマンションを販売しているだけで大きな利益をあげているにも関わらず、家賃保証でも業者が損をしないようなピンハネを繰り返し、最後は大家を切り捨てるような発言をするとは言語道断です。